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3. Contrats d’entretien

3.1 Inspection de façades

Le Règlement visant à améliorer la sécurité dans les bâtiments existants est entré en vigueur le 18 mars 2013 et oblige désormais les propriétaires de bâtiments dont les façades s’élèvent sur cinq étages ou plus à procéder à une inspection visant à détecter des conditions dangereuses pour le public.

Selon l’article 374 de la Loi sur le Bâtiment, tous les 5 ans, le propriétaire d’un immeuble dont au moins une façade compte 5 étages ou plus hors sol doit obtenir d’un ingénieur ou d’un architecte un rapport de vérification indiquant que les façades du bâtiment ne présentent aucune condition dangereuse et que, s’il y a lieu, des recommandations visant à corriger les défauts pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses ont été formulées. Ces vérifications doivent être basées sur la norme ASTM E2270-05 Standard Practice for Periodic Inspection of Building Facades for Unsafe Conditions.

3.2 Ventilation

Les systèmes de ventilation incluent tout équipement qui sert à amener de l’air frais dans le bâtiment ou à faire sortir l’air vicié. Ils peuvent aussi servir à maintenir une pression dans les espaces communs ou à refroidir une salle technique. Les éléments qui composent un système de ventilation peuvent être complexes et échapper à la compréhension des gestionnaires, c’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert pour en faire l’entretien.

Comme la plupart des systèmes de ventilation comportent des composants mécaniques, des filtres et des conduits, un entretien ponctuel et régulier est nécessaire. Dans la majorité des cas, la visite d’un expert est recommandée tous les trois mois. Cependant, il est recommandé de faire inspecter plus fréquemment les systèmes plus gros ou situés dans des régions où l’air contient beaucoup de poussière.

Plusieurs études soulignent les enjeux réels que représente la ventilation pour la qualité de l’air intérieur et la santé des occupants, notamment au niveau de la réduction de l’humidité, des acariens et des allergènes. L’entretien régulier des systèmes de ventilation permet donc de maximiser la qualité de l’air intérieur et le confort des occupants.

3.3 Chauffage à eau chaude

Les systèmes de chauffage à eau chaude sont complexes et capricieux : ils exigent que la pression soit constante et que la chaudière soit toujours en bon état. Seuls un plombier ou un technicien spécialisé peuvent en faire l’entretien. Il est avantageux de faire appel à ces personnes deux fois par année pour s’assurer du bon fonctionnement des équipements. Une bonne mise en marche à l’automne et une bonne fermeture au printemps assurera une longévité adéquate et un fonctionnement optimum.

3.4 Gicleurs

Les systèmes de gicleurs et leurs composantes doivent être vérifiés régulièrement par un entrepreneur qualifié, selon les exigences de la norme NFPA 25. Dépendamment des composants du système de gicleur (pompe, conduits, tête de gicleur, lances, cabinets et autres), les inspections peuvent être quotidiennes, hebdomadaires, mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Ces inspections sont obligatoires selon le code national de protection incendie et doivent être accompagnées d’un certificat de bon fonctionnement émis par la firme responsable et affiché près de la pompe principale.

L’entrepreneur qualifié en systèmes de gicleurs inspectera plusieurs aspects pour s’assurer que le système est réglementaire par rapport à la norme NFPA 25. Notamment, il vérifiera :

  • si certaines conditions pourraient compromettre le bon fonctionnement du système ;
  • les têtes de gicleurs et les valves de contrôles ;
  • l’écoulement de l’eau et les raccordements utilisés par le service d’incendie ;
  • les manomètres et les vannes de régulation ;
  • le système de motopompe ;
  • les dispositifs anti-refoulement ;
  • la colonne montante ;
  • etc.

Suite à l’inspection, le spécialiste devrait apposer des fiches d’inspection sur les différents dispositifs et vous fournir un rapport d’inspection détaillé.

3.5 Extincteurs et éclairage d'urgence

Les extincteurs portatifs doivent être inspectés chaque année. Il existe plusieurs types d’extincteurs portatifs adaptés à l’espace dans lequel ils se trouvent. Lors de l’inspection, le technicien doit valider la conformité de ceux-ci tout en s’assurant qu’ils correspondent aux besoins de l’espace dans lequel ils se trouvent. Le technicien sera en mesure d’indiquer si un extincteur doit être rapporté en usine afin de remplacer le composant qui se trouve à l’intérieur.

Généralement, la recharge d’un extincteur devrait se faire tous les cinq ans et le remplacement de l’extincteur tous les vingt ans. De plus, une révision complète devrait aussi être faite à la dixième année. Il est important de référer une vérification à un technicien certifié pour connaître les fréquences de recharge ou le remplacement des équipements, si nécessaire.

Également, il faut s’assurer que le type d’extincteur correspond à l’emplacement et aux risques (règle générale, un modèle de type ABC est requis). La norme NFPA 10 précise : « la sélection des extincteurs portatifs est déterminée selon quelques critères, dont le type et l’ampleur du feu potentiel ».

Le regroupement des types de feu comporte cinq classes :

  • Classe A : feu de solides (bois, papier, carton, tissus, etc.)
  • Classe B : feu de liquides inflammables (huiles, solvants, graisses, peinture, etc.)
  • Classe C : feu d’origine électrique (équipements électriques, électroniques, etc.)
  • Classe D : feu de métaux (magnésium, titane, sodium, potassium, etc.)
  • Classe K : feu de cuisson (huiles et graisses de cuisson, etc.)

Les éclairages d’urgence sur batterie et les indicateurs de sorties doivent aussi être inspectés chaque année par un technicien certifié. Les batteries qui alimentent les éclairages d’urgence ont une durée de vie d’environ 5 ans. Votre technicien en vérifie l’état chaque année et vous recommande le changement, si nécessaire. Il vérifie aussi l’état général du système afin de s’assurer que tous les composants sont en bon état et à leur place.

Les éclairages d’urgence et les indicateurs de sorties doivent être opérationnels en tout temps. Il est bon de faire une vérification manuelle tous les mois afin de s’assurer que les lampes fonctionnent ou qu’il n’y ait pas de bris qui soit passé inaperçu.

3.6 Système d'alarme incendie

Les systèmes d’alarme incendie sont la source principale d’une bonne protection contre les feux. La vérification complète des composantes du système de protection incendie est obligatoire tous les ans et doit être faite par une firme spécialisée dans le domaine.

L’inspection doit inclure la vérification de l’état et du bon fonctionnement du panneau principal, des stations manuelles, des détecteurs de fumée, des détecteurs de chaleur ou de toutes composantes reliées directement au panneau d’alarme.

3.7 Hottes

Les hottes commerciales possèdent des systèmes de protection contre le feu. Un entretien rigoureux doit être fait quotidiennement par le personnel, comprenant le nettoyage et la vérification visuelle des composantes. Les hottes résidentielles, quant à elles, demandent moins d’entretien. Il est cependant sage, pour la sécurité de tous, d’assurer un minimum d’entretien en remplaçant les filtres régulièrement. Malgré l’entretien quotidien, une inspection trimestrielle ou semestrielle (selon l’achalandage) des hottes commerciales est nécessaire pour s’assurer qu’il n’y ait aucun risque d’incendie.

3.8 Ascenseur, monte-charge et appareil de levage

Les ascenseurs, monte-charge et appareils de levage sont soumis à des règles très strictes. Si un bâtiment possède au moins un appareil de ce genre, le propriétaire est tenu d’en faire l’entretien. L’inspection mensuelle d’un ascenseur est obligatoire et doit être accompagnée d’un registre d’entretien toujours disponible dans la chambre mécanique de l’ascenseur. Selon le type d’appareil de levage qui se trouve dans un bâtiment, le propriétaire doit contacter une firme compétente dans le domaine afin de savoir quel contrat d’entretien il doit posséder.

L’entretien des ascenseurs doit être effectué par un spécialiste selon les règles de l’art et le respect des intervalles minimaux décrits à la norme CAN/CSA–B44-94. Valider le contenu du contrat actuel d’entretien afin de s’assurer que les vérifications suivantes sont incluses et suivies : mensuelles (entretien de base et portes palières et de cabine), trimestrielles (régulateur de vitesse et portes palières et de cabines), bisannuelles (câble de régulateur, portes palières et de cabine et autres) et annuelles (examens et mise à l’essai, essais de parachutes et autres); modifier si nécessaire le devis avant le prochain appel d’offres et demander les rapports de visites pour les historiques des ascenseurs.

Note : Annuellement, il est recommandé d’accompagner le spécialiste lors de ses vérifications afin d’évaluer sommairement la qualité du service offert; porter attention sur la propreté des équipements (présence de rouille, coulisses d’huile), le fonctionnement de la cabine (mouvement brusque, dénivellation entre cabine et palier) et sur la présence de bruits anormaux (bruit excessif et grincement). Il est essentiel que les localisations suivantes aient été visitées lors de la vérification :
salle des machines, intérieur du puits d’ascenseur (toit de la cabine et fosse).

Mise en garde : Lorsque vous accompagnez le spécialiste, ne pas porter de cravate et de vêtements amples, vider vos poches de chemise et ne rien toucher, car l’ascenseur peut démarrer à tout moment.

Lorsqu’applicable, demander par écrit l’attestation des vérifications spéciales suivantes :

  • Vérifications des services de rappel de secours et d’urgence (en cabine).
  • Vérification du fonctionnement de l’ascenseur lors des pannes électriques.
  • Attestation des diamètres des câbles et bris par le spécialiste.

3.9 Génératrice d'urgence

Les génératrices peuvent être un support en cas de manque d’électricité. Généralement installées dans les gros bâtiments, elles pallient instantanément à une panne de courant. Comme elles alimentent les ascenseurs, les éclairages d’urgence ou des composantes électriques nécessaires à la santé et la sécurité des personnes, une inspection périodique est nécessaire. Selon le type de génératrice, une inspection peut être faite tous les mois ou tous les trois mois et toujours par un technicien spécialisé.

De plus, des essais hebdomadaires devraient normalement être programmés afin de s’assurer d’un bon fonctionnement.

Il faut se référer à la norme CSA C282 pour connaître les conditions d’entretien et de maintenance des génératrices d’urgence. De ce fait, un contrat d’entretien avec une firme spécialisée dans le domaine vous assurera que tout est conforme aux normes en vigueur, incluant celles de votre municipalité (source : KelvinEmtech).

L'entretien par saison :

Printemps  Été

Automne  Hiver

En tout temps
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