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1. Mise en contexte

1.1 Objectif du guide d’inspection

Ce guide d’inspection est un outil de référence créé spécifiquement pour les gestionnaires et les administrateurs d’OSBL d’habitation. Le but de ce guide est de rassembler les informations les plus pertinentes et ainsi faciliter l’inspection de l’immeuble ou du bâtiment afin d’en assurer sa pérennité. Ce n’est pas un recueil complet de tout ce que l’on trouve dans un immeuble. Cependant, il permet de cibler les composants les plus importants dans l’entretien préventif des immeubles. Également disponible en ligne sur le site internet du RQOH -Réseau québécois des OSBL d’habitation-, ce guide d’inspection des immeubles est un outil complet qui permettra aux gestionnaires de déceler certaines anomalies pouvant mettre en péril l’intégrité et la pérennité d’un bâtiment.

Bien que non obligatoire, la formation sur l’entretien des immeubles proposée aux gestionnaires par le RQOH permet d’acquérir les connaissances nécessaires afin d’utiliser adéquatement le guide et ses outils ; elle est donc fortement recommandée. Soulignons que la formation offerte, de même que l’utilisation du guide d’inspection ne remplacent pas la visite d’un professionnel du bâtiment dans le cadre du bilan de santé quinquennal.

1.2 Contenu et fonctionnement du guide d’inspection

Le guide d’inspection des immeubles téléchargeable est composé de six sections ; la mise en contexte, les fiches descriptives, les contrats d’entretien, les grilles d’entretien, le calendrier d’entretien saisonnier et les annexes.

Les fiches descriptives téléchargeables (en format PDF*) de la section 2 du présent guide représentent le premier outil permettant de faciliter le processus d’entretien préventif des immeubles. Ces fiches descriptives contiennent l’ensemble des informations nécessaires pour se familiariser avec les différents composants d’un immeuble ou d’un bâtiment. Elles sont regroupées par grands groupes de composants. Consultez l’illustration A pour voir un exemple d’une fiche descriptive vierge avec les divers éléments qui la constituent.

 

La section des contrats d’entretien (section 3) traite des éléments plus complexes ou comprenant des aspects réglementaires qui nécessitent une prise en charge par des spécialistes. L’entretien des éléments de cette section doit donc être fait exclusivement par les spécialistes appropriés.

Les grilles d’entretien téléchargeable (en format PDF*) de la section 4 sont classées par saison d’entretien et font directement référence aux fiches descriptives. Ainsi, lors des séquences de vérification, le gestionnaire ou le préposé à l’entretien pourra consulter au besoin les fiches correspondantes, afin d’avoir tous les outils nécessaires pour faire une inspection adéquate des composants de l’immeuble. Les saisons d’entretien recommandées sont inscrites sur chaque grille d’entretien. Les quatre colonnes à droite de chaque grille permettent de compléter jusqu’à quatre entretiens sur une même grille en y inscrivant l’intervenant, la date et le code approprié selon la légende d’entretien.

Voici un exemple d’une grille d’entretien remplie :

 

Le calendrier d’entretien saisonnier téléchargeable  (en format PDF*) présenté à la section 5 du guide regroupe l’ensemble des grilles d’entretien de la section 4, lesquelles sont classées par ordre alphabétique. Les saisons d’entretien recommandées et les mois correspondants à chaque grille sont clairement inscrits dans le calendrier sous forme de code de couleur. Les fiches descriptives des composants n’ayant pas de période d’entretien particulière sont regroupées dans le bas du calendrier d’entretien et portent la mention « En tout temps ». Les fiches descriptives, les grilles d’entretien et le calendrier d’entretien saisonnier présents dans ce guide constituent des outils qui faciliteront le processus d’entretien préventif de vos immeubles et la production de votre rapport mensuel d’activités à déposer à votre conseil d’administration. Pour les administrateurs, c’est un excellent moyen de suivre plus efficacement l’évolution des actifs immobiliers.

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1.3 Pourquoi faire une inspection ?

Un bilan de santé doit être fait tous les cinq ans. Normalement réalisé par le technologue en bâtiment, il permet de connaître les désordres mineurs et majeurs, mais aussi la durée de vie utile des grands composants. Le bilan de santé permet de faire une planification quinquennale du budget prévisionnel des dépenses d’entretien et de réparations.

Il est impératif de faire une inspection annuelle entre deux bilans de santé. L’inspection annuelle permet d’observer l’évolution des composants et de s’assurer que ceux-ci n’ont pas subi de dommages prématurés qui pourraient passer inaperçus sans inspection. Le principal objectif de cette inspection annuelle est de permettre la planification des travaux visant l’entretien préventif de l’immeuble.

L’inspection annuelle permet aussi de repérer les petits désordres qui sont souvent négligés de par leur nature. Il ne faut pas banaliser l’inspection : il arrive qu’un gestionnaire laisse passer une plaque de prise brisée, une tuile de plancher cassée ou encore un prélart qui se soulève un peu dans un endroit peu passant. Pourtant, ces petits détails font que, cumulés les uns avec les autres, on peut se trouver face à un déficit d’entretien qui deviendra assez coûteux à long terme.

1.4 Importance de l’entretien préventif

L’entretien préventif se veut complémentaire au bilan de santé quinquennal. L’inspection annuelle des divers composants des immeubles permet, en définitive, le maintien des bâtiments dans un état optimal. En effet, une inspection visuelle tous les ans est nécessaire afin d’identifier les désordres qui pourraient survenir entre temps.

Une réparation, même petite, effectuée dès que le désordre est connu, permet de garder votre bâtiment en bonne santé plus longtemps et évite de faire face à des travaux de plus grande envergure, nécessitant des sommes monétaires qui ne sont pas nécessairement disponibles.

Selon la société d’habitation du Québec (SHQ) :
« Le principe général d’application du système d’entretien préventif consiste en une vérification annuelle de tous les équipements composant un immeuble, à des périodes et des fréquences préétablies. Ces vérifications actualiseront la connaissance de l’état des équipements et permettront aux gestionnaires de les suivre et de planifier les interventions selon leur priorité en fonction des ressources disponibles. »

Une bonne planification du budget de dépenses d’entretien permet d’éviter une incapacité financière du propriétaire à entretenir l’immeuble et ses composants, tandis qu’une mauvaise gestion entraînera la dégradation prématurée de l’immeuble.

1.5 Rôle et responsabilités des gestionnaires

Les gestionnaires, de même que les administrateurs, sont responsables de l’entretien d’un bâtiment. Ainsi, au meilleur de leurs connaissances, ils doivent tout mettre en oeuvre pour assurer une prévention de la détérioration du bâtiment. La solution est de faire un entretien préventif. L’entretien préventif permet de maintenir ses actifs en bon état et d’assurer une durée de vie adéquate de ces derniers. Conséquemment, l’entretien préventif permet d’offrir un lieu sécuritaire d’une part aux travailleurs et d’autre part aux personnes qui utilisent les espaces communs.

Le gestionnaire planifie, organise et supervise les activités liées à l’entretien préventif du parc immobilier sous sa responsabilité. À ce titre, il doit s’assurer que le préposé à l’entretien dispose des outils et du matériel nécessaires pour procéder adéquatement aux séquences de vérification prévues ainsi qu’aux interventions mineures. Le gestionnaire doit également s’assurer que le préposé à l’entretien procède chaque mois à la vérification des composants du ou des immeubles selon le calendrier d’entretien saisonnier.

En cas de doute, les gestionnaires peuvent en tout temps se référer au centre de services du Réseau québécois des OSBL d’habitation du Québec. Des professionnels et des techniciens experts en immobilier et en construction sont disponibles pour vous conseiller dans votre gestion des immobilisations et offrent des services de suivi de travaux, analyses, plan pluriannuel d’intervention et bilan de santé des immeubles.

1.6 Garanties légales et responsabilité des entrepreneurs

En règle générale, les entrepreneurs doivent fournir une garantie accompagnant les services dispensés ou les biens vendus à un client. Il est recommandé aux gestionnaires de tenir un registre des services ou des biens achetés aux entrepreneurs afin de faciliter le suivi des garanties. Pour s’attendre à une garantie, le client doit avoir payé le bien ou service fourni par un entrepreneur ou un commerçant, ce qui conclut un contrat. Il est important de connaître les conditions et garanties pour l’ensemble des composants de l’immeuble. Il est fortement suggéré de les ajouter avec le registre.

La gestion des contrats avec les entrepreneurs peut être assez complexe. À ce sujet, la troisième section du Guide des immeubles de la SHQ contient toute l’information dont vous pouvez avoir besoin lors de la planification, la réalisation ou le suivi des travaux sur un immeuble. Bien qu’il s’adresse principalement au personnel des centres de services, il s’agit d’une excellente référence si vous désirez en apprendre davantage sur la réalisation des travaux et le suivi des projets.

Selon l’article 2120 du Code civil, l’entrepreneur doit respecter la garantie légale d’un an concernant les malfaçons existantes au moment de la réception des travaux ou découvertes dans l’année qui suit cette réception. L’article 2118 du Code civil énonce également l’obligation des entrepreneurs à respecter la garantie légale pour la perte de l’ouvrage résultant d’un vice de conception, de construction, de réalisation ou du sol qui survient dans les cinq ans suivant la fin des travaux.

L’association de la construction du Québec (ACQ) offre des plans de garanties sur les bâtiments résidentiels qui ne sont pas couverts par le plan de garantie obligatoire et sur les travaux de rénovation résidentielle. Pour plus d’information sur cette garantie, consulter le site internet de l’ACQ : http://www.acq.org

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) offre une garantie rénovation, laquelle est offerte exclusivement par les entrepreneurs accrédités Réno-Maître. Cette garantie répond aux demandes et aux besoins de la clientèle qui exige une protection accrue lors de l’exécution de travaux de rénovation. Pour plus d’information sur cette garantie, consulter le site internet de l’APCHQ : http://www.apchq.com

Vous pouvez consulter le registre des détenteurs de licence sur le site internet de la RBQ : http://www.rbq.gouv.qc.ca afin de vous assurer que votre entrepreneur détienne une licence valide d’entrepreneur en construction ou encore pour trouver un entrepreneur qualifié pour vos travaux projetés. De plus, si votre entrepreneur détient la sous-catégorie 1.3 « Entrepreneur en bâtiments de tout genre », il serait pertinent de vous assurer qu’il puisse exécuter l’ensemble des travaux demandés.

Si vous vivez un litige avec un entrepreneur, n’hésitez pas à contacter le centre de services de votre fédération pour obtenir des conseils. Advenant que votre entrepreneur manque à ses obligations, les conseillers du centre de services vous aideront dans les différentes étapes allant de la négociation avec l’entrepreneur, jusqu’à la réclamation en cautionnement. Si vous désirez en savoir plus sur les recours disponibles dans de telles situations, consulter la section « Connaître vos recours » du site web de la régie du bâtiment : https://www.rbq.gouv.qc.ca

1.7 Rôle et responsabilité des professionnels

Les professionnels ont l’obligation d’être inscrits à un ordre professionnel et doivent posséder les assurances requises par ce dernier. Il y a trois ordres principaux reliés au domaine de la construction et des bâtiments : l’ordre des architectes (O.A.Q.), l’ordre des ingénieurs (O.I.Q.), et l’ordre des technologues professionnels (O.T.P.Q).

L’architecte est le professionnel ayant la plus haute responsabilité : il est l’autorité principale en matière de construction ou de rénovation majeure d’un immeuble. Après avoir suivi et réussi une formation universitaire de cinq ans (maîtrise) et pratiqué sous supervision à titre d’architecte stagiaire pendant une période de 3720 heures, une personne peut se qualifier comme architecte, si elle réussit les examens de l’ordre.

Selon l’Ordre des architectes du Québec : « Que la loi vous y oblige ou pas, il est toujours pertinent de recourir à un architecte. C’est le professionnel le mieux qualifié pour accompagner ses clients dans la mise en oeuvre d’un projet d’architecture de qualité, qu’il s’agisse de construction, de transformation ou de rénovation. »

Il est important de savoir que l’Ordre des architectes du Québec (OAQ) est l’organisme qui a la responsabilité d’assurer la protection du public depuis 1973. De plus, l’OAQ est un organisme mandaté par le gouvernement du Québec.

Le site internet de l’OAQ précise que :
« Au Québec, seuls les membres de l’OAQ ont le droit d’utiliser le titre d’architecte. Il appartient donc à l’Ordre de s’assurer du respect de la loi. De plus, l’Ordre a le mandat de veiller à ce que les architectes fournissent à leurs clients des services professionnels conformes aux normes édictées par le Code des professions, la Loi sur les architectes et les règlements applicables, notamment le règlement concernant le Code de déontologie. »

Selon l’article 16 de la Loi sur les Architectes, « Tous les plans et devis de travaux d’architecture pour la construction, l’agrandissement, la reconstruction, la rénovation ou la modification d’un édifice doivent être signés et scellés par un membre de l’Ordre. » N.B : L’architecte est soumis à un code de déontologie, à une assurance responsabilité professionnelle et a une obligation de formation continue.

L’ingénieur est le professionnel qui oeuvre dans une spécialité distincte. L’ingénieur en structure, l’ingénieur en électricité, l’ingénieur en mécanique de bâtiment et l’ingénieur civil sont les principaux acteurs rencontrés dans le domaine du bâtiment et son environnement. Après avoir suivi et réussi une formation universitaire (baccalauréat) et travaillé à titre d’ingénieur junior sous supervision pendant une période de 36 mois, l’ingénieur est qualifié par un comité et peut travailler à titre d’ingénieur dans son domaine d’expertise. Selon l’article 3 de la Loi sur les ingénieurs, l’exercice de la profession d’ingénieur consiste à donner des consultations et des avis, faire des mesurages, des tracés, préparer des rapports, calculs, plans, devis, cahiers des charges et inspecter ou surveiller des travaux.

N.B : L’ingénieur est soumis à un code de déontologie, à une assurance responsabilité professionnelle et a une obligation de formation continue.

Le technologue professionnel oeuvre lui aussi dans plusieurs spécialités distinctes. L’ordre de technologues professionnels regroupe la plupart des métiers techniques reconnus. Les techniciens qui adhèrent de façon volontaire à l’ordre doivent avoir terminé une formation technique au collégial et/ou des équivalences. Les technologues sont restreints à des limites dans leurs applications aux différents bâtiments. Selon l’article 37 du Code des professions, un membre de l’Ordre des technologues professionnels peut exercer les activités professionnelles suivantes :

« Effectuer, sous réserve des lois régissant les ordres professionnels dont les membres exercent une profession d’exercice exclusif, des travaux de nature technique dans le domaine des sciences appliquées relevant de sa compétence, selon des procédés, des méthodes et des normes reconnues, ou selon des plans, devis ou spécifications et utiliser les instruments requis pour effectuer ces travaux. »

Par exemple, selon l’article 16.1 de la Loi sur les architectes, pour la modification ou la rénovation de l’aménagement intérieur de tout édifice ou partie d’édifice, les plans et devis n’ont pas à être signés et scellés par un architecte si ces modifications ou rénovations n’en changent pas l’usage, ni n’en affectent l’intégrité structurale, les murs ou séparations coupe-feu, les issues et leurs accès, ainsi que l’enveloppe extérieure. Toutefois, toujours selon l’article 16.1 de la Loi sur les architectes, les plans et devis de tels travaux pour des édifices de plus de deux étages, avec une superficie brute totale de 300 m2 et plus, doivent être signés et scellés par un architecte. De plus, selon l’article 2 e) de la Loi sur les ingénieurs, les plans concernant les fondations, la charpente et les systèmes électriques ou mécaniques des édifices dont le coût excède 100 000$ doivent être signés et scellés par un ingénieur seulement, et ne peuvent donc pas être signé par un technologue ou un architecte.

N.B : Le technologue professionnel est soumis à un code de déontologie, il doit détenir une assurance responsabilité professionnelle et a une obligation de formation continue.

1.8 Méthodologie d’inspection

Il est bon de savoir qu’une inspection accompagnée d’un rapport représente une photo dans le temps de l’état de l’immeuble : il est évident que la situation peut évoluer et que des désordres peuvent apparaître après l’inspection.

Lors d’une inspection, certaines étapes doivent être respectées afin de s’assurer de ne rien oublier. Il est recommandé de commencer par l’extérieur, ce qui permet de se faire une idée générale de l’immeuble et des déficiences possibles. Lors de l’inspection extérieure, il faut observer les désordres au parement, au solage, aux ouvertures et au terrain.

Par la suite, il faut faire le tour de l’immeuble en observant son état et en commençant par l’entrée principale. Il n’y a pas de sens obligatoire pour faire le tour de l’immeuble.

Par contre, afin d’éviter de mélanger les informations, il est recommandé de ne jamais revenir sur ses pas. Les photographies doivent être prises dans l’ordre et être accompagnées d’un commentaire si un désordre est observé. Il est recommandé d’inspecter le terrain uniquement lorsque l’inspection de l’immeuble est terminée.

Vient ensuite l’inspection intérieure, qui nécessite plus de stratégie d’opération. Il y a différentes façons de procéder selon le type de bâtiment que l’on inspecte. La première chose à retenir c’est qu’il ne faut pas incommoder les occupants trop longtemps. Il est nécessaire d’être très méthodique.

Le gestionnaire pourra utiliser à sa guise les outils de ce guide d’inspection, c’est-à-dire les grilles d’entretien et le calendrier d’entretien saisonnier afin de s’assurer que tous les aspects du bâtiment soient vérifiés adéquatement.

1.9 Principales définitions

Allège : Désigne, sur un bâtiment, la partie du mur (intérieur ou extérieur) située entre le plancher et l’appui de fenêtre

Bâtiment : consiste en un regroupement de logements ou d’unités intérieures et délimitées par les murs extérieurs ou mitoyens. Un mur mitoyen est une construction servant à délimiter deux bâtiments pouvant appartenir à deux propriétaires distincts, comme dans le cas d’un immeuble jumelé, par exemple.

Composant : est un élément qui entre dans la composition d’un immeuble, d’un bâtiment ou d’un logement. Chaque composant remplit une fonction particulière et demande une attention propre à chacun.

Constat : est une interprétation sur une problématique soulevée (désordre) lors de l’inspection d’un composant et détaillée dans une fiche prévue à cet égard.

Déficience (ou désordre) : est observé dans un composant ayant une déficience de fonctionnement ou de fabrication identifiée par un bris physique ou mécanique.

Durée de vie utile : Se dit d’un composant ayant une espérance de vie estimée selon sa nature et reconnue par les spécialistes dans le domaine.

Enveloppe du bâtiment : Représente tout parement extérieur servant à protéger la structure intérieure du bâtiment.

Garde-corps : Ensemble d’éléments formant une barrière de protection placée sur les côtés d’un escalier, d’un balcon, ou d’une galerie ou à tout autre endroit afin d’empêcher les chutes.

Immeuble : représente une construction isolée dont on peut faire le tour et qui comprend le terrain sur lequel elle se trouve. Un immeuble peut être composé d’un seul ou de plusieurs bâtiments.

Main-courante : Synonyme de rampe.

Ossature : Ensemble des éléments de structure interne du bâtiment que vous ne voyez pas derrière les murs (les montants, les traverses et les pièces horizontales) et qui le soutiennent.

Soffite : Surface surplombante d’un membre d’architecture (par exemple larmier), vue par en dessous.

Solin : Un solin est un dispositif visant à assurer l’étanchéité, en différents endroits d’une construction et selon différentes modalités.

L'entretien par saison :

Printemps  Été

Automne  Hiver

En tout temps
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